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物业管理财税基础形成性考核册问答题的答案

 

  1.针对性的专项服务:这是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主使用人的工作、生活条件,满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作。

  2.常规性的公共服务:这是指物业管理中基本的管理工作,是物业管理企业面向所有的业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务,其目的是确保物业的完好和正常使用,保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。

  3、建筑物区分所有权:建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权,与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权,以及因区分所有权之间共同关系所生的成员权之总称。

  4、业主委员会:是业主大会的执行机构,由业主大会从全体业主中选举产生经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护。

  答:所称物业管理,是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。

  (3)为业主提供服务有一定的外延性。除狭义物业管理的内容外,“为业主提供服务”的内容可以相当广泛,从家政服务,乃至中介代理,租赁经营、房屋销售。

  答:物业管理企业组织机构的基本类型一般有直线制、直线职能制、事业部制等几种形式。

  (1)直线制。这是最简单的企业管理组织形式。它的特点是企业各级领导都亲自执行全部管理职能,按垂直系统直接领导,不设专门的职能机构,只设职能人员协助主管人员工作。我国一般采用这类型组织机构的都是小型的专业化物业管理企业。

  (2)直线职能制。各级组织单位除主管负责人外,还相应地设置了职能部门。并将管理人员分成两类;一类是行政指挥人员,对下级进行指挥;一类是职能管理人员,是作为领导的参谋和助手,对下级没有指挥的权力,但如果受行政负责人委托,可在自己主管的业务范围内负责某方面的管理工作。我国目前较多采用这一种形式。

  (3)事业部制。又称分权组织,是大的企业系统中把那些具有相对独立的业务部门划分为各个独立的单位或分公司,使之独立核算,每个独立经营的单位按集中管理、分散经营的原则,公司最高管理层负责重大方针的制定,掌握影响公司成败的重大问题的决策权,如资金使用、分公司负责人的任免、发展战略的制定等。分公司经理根据总公司经理的指示,统一负责分公司的管理。主要优点是:各事业部在容许范围内独立经营,提高了管理的灵活性和对市场竞争的适应性,又具有较高的稳定性。

  答:建筑物区分所有权具有以下特征:(1)复合性。即建筑物区分所有权的内部是由专有所有权、共用部分持分权(共有所有权)和成员权所构成。(2)专有所有权的主导性。在以上三项权利构成中,专有所有权占主导地位。(3)一体性。专有所有权,共有所有权和成员权必须结为一体,不可分离。(4)登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权的一种,需要履行房地产物权的登记,以表明权利的得失变更。(5)权利主体身份的多重性,即专有所有权人、共有所有权人和成员权人。

  (1)物的管理。所谓物的管理,是指对建筑物,基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物的管理,原则上仅限于建筑物的共用部分。包括:①建筑物。②基地。包括:立体重叠上去的专有部分下的基地;共用部分的基地;建筑物至市政道路的基地;其他基地。③附属设施。

  (2)人的管理。所谓人的管理,是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理,主要包括对建筑物不当毁损行为的管理,对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。包括:①对建筑物不当毁损行为的管理。②对建筑物不当使用行为的管理。③对生活妨害行为的管理。

  1、接管验收:是开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程,向接管的物业管理企业进行全面移交的过程。

  2、交楼:物业建成并通过综合验收合格后,建设单位根据预售的合同要求,按时按质将物业交付给业主,实现房屋物业买卖过程的物与权属的移交,这一过程就称为交楼。

  3、竣工验收:工程项目竣工后,由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时,需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验,在认为工程合格后办理交付手续,建筑商把物业交给开发建设单位,这一交接过程称之为竣工验收。

  4、房屋维修施工管理:是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求,运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效、科学的管理。

  5、物业经营管理:以市场化为导向,以谋求共同利益最大化为目的,以满足业主及非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。

  (3)对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的进行接管验收(依照建设部颁布的相关的规定《接管验收的标准》);

  (4)根据有关法规和政策,结合实际情况,制定本物业的物业管理制度和《员工守则》并书面告知乙方;

  (7)物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务,但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;

  (11)在前期物业管理合同终止时,办理本物业的物业管理移交手续,须经业主委员会确认,必须移交所有的管理资料。

  答:房屋修缮,是为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能,防止、减少和控制其破损的发展,延长房屋使用寿命,经常地、及时地对房屋进行的维修与养护工作,以达到物业保值增值的目的。

  答:目前对房屋设备设施维修工程分类尚无统一规定,一般可分为设备设施大修工程、中修工程、更新与技术改造工程和日常零星维修保养工程。

  (1)设备设施大修工程是指对房屋设备进行定期的包括更换主要部位的全面检修工程。通常应由社会性的大型专业公司承揽。

  (2)设备中修工程是指对房屋设备更换少量零部件,进行正常的和定期的全面检修。通常由物业管理企业的工程部进行周期性定期检修。

  (3)日常零星维修保养工程是指对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障进行的修理。通常是由当班的工程部班长或工程师负责处理。

  (4)诸如废电池、餐厅酒楼的废气等危害人们身心健康及生活环境的有毒、有害物质的预防与整治。

  (1)房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。出租人在供应房屋时,只能按合同规定的出租,而不能用其他区域、地段的房屋替代。

  (2)物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权。物业租赁不论时期长短和租金高低,始终不发生所有权的转移。

  (3)租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。出租人必须是房屋所有权人,承租人(包括自然人、法人)应是具有民事行为能力的人。

  (5)房屋的租赁关系是一种经济的契约关系。租赁关系的建立,一是一种契约行为,即必须以租赁双方的协议或合同为依据,约定租赁期限用途、价格和修缮责任等;二是物业租赁必须充分体现租赁双方权利和义务对等的原则。

  物业管理公司向业主交楼是与业主接触的第一个重要工作环节,公司在安排工作时关健要注意哪些问题?

  答:交楼工作是前期管理的一项重要的工作,是与业主第一次接触的关健环节,关系到物业管理工作能否被业主接受。给业主一个好的“第一印象”,交楼工作必须做好策划。

  (1)文件的准备:交楼过程需要准备的文件较多,大致分为三类:第一类为知会式文件,包括收楼通知、收楼手续、收楼须知、缴款通知书等。第二类为法律式文件,包括验楼情况明细表、楼宇交接书、《住宅质量保证书》、《物业使用说明书》、交费委托书、涉及产权权益的等文件,这些必须与建设单位做好协调。第三类为使用指南:包括住户手册、装修规定等

  (2)形象的设计、环境的营造。业主收楼是投资者及其家庭的一件大事。一般来讲,购房置业对于一个家庭可能只是一、二次巨额投资机会,对商品高质量的要求近符苛刻,对于感观、环境、服务等精神需求更是无止境的。交楼前夕,是物业管理工作最艰苦的时期,“清洁开荒”、环境美化均需求投入人力、物力。

  (4)交楼应注意的问题。首先,交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围,以确保业主应得的权益。其次,交楼时管理人员应站在业主的立场上,根据售房合同,业主有权对物业进行质量验收,以保证购置房屋的质量。物业管理企业应派员陪同业主对房屋进行检查验收,回答业主提出的问题。如当场不能解答的话,必须记录下来,待征询后明确答复。如果确系物业管理公司在竣工验收时的遗漏或疏忽的质量问题,要及时通知施工单位或开发建设单位限期整修、解决。

  1、投标书:是物业管理企业为取得目标物业的管理权,递交给招标人,就如何管理目标物业起草的文件。

  2、邀请招标:就是由招标单位根据了解和掌握的情况、信息,有选择地向若干物业管理企业发出招标信息,并邀请其参加投标的方式。

  3、物业管理服务费:是业主或(非业主使用人)与物业管理企业在物业管理服务合同中约定的,由业主(使用人)向物业管理企业缴纳的物业管理费用。

  4、财务预算:是根据物业管理企业的经营目标和经营方针,以财务预测提供的信息和财务决策确立的方案为基础,运用科学的技术手段和数量方法,对企业未来一定期间内资金`运动的过程和结果(包括资金筹集、资金运用和资金结构等)进行事先安排的一种财务管理活动。

  5、激励:从组织行为学意义上讲,它指的是激发人的动机,诱导人的行为,通过精神或物质的某些刺激,使其发挥内在潜力,为实现所追求的目标而努力的过程。

  (1)公平的原则。公平是指招标方和投标方的权利、义务关系是平等的。双方是平等的民事法律关系的主体,要承担相应的义务,享受应有的权利。

  (2)公开的原则。公开是指招标活动要公开,要在媒体上登出招标广告或公告,公开标书,使合格的投标人能够知道招标活动,有机会参加投标。公正的原则

  (3)公正的原则。公正是指在公开的基础上,对符合资格的投标人一视同仁,不得以地区、行业、系统等借口限制或禁止符合条件的物业管理企业参加投标。

  (4)诚实信用原则。这是民事活动的基本准则。无论是投标方和招标方,都必须遵循诚实信用原则,特别是投标方,必须要具有相应的资质、业绩等,有符合招标文件要求的能力,不得以欺骗或虚假的手段投标。

  答:物业管理企业为了使自己投标书能成功竞标,特别注意投标书的质量,在编写的过程中应做到以下几点:

  (1)针对性。投标的目的就是为了在招标活动中成功。因此在编写标书、确定方案时,一定要有针对性,为保证自己的竞标方案具有针对性,需做好如下工作:①现场调查。②分析研究。③拟定管理方案。

  投标书的编写,应该有的放矢,针对性强,能够增加评标专家对该企业物业管理水平的了解。

  (2)可操作性。①标书中要根据目标物业的具体情况提出切实可行的物业管理方案和措施,要充分考虑到管理服务对象的接受程度。②标书中所提出的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致。③所提的管理方案,必须在经济(管理费的收支)上基本平衡。

  (3)体现企业的优势和专业水平。①针对目标物业的某个特色来展现自己的优势。②物业管理企业都重视发挥自己专长。

  (4)深刻理解业主的意愿。投标的目的是取得目标物业管理权,因此,在编写投标书时,一定要按招标书提出的要求来组织方案设计,尽量使所做的标书得到评委的接受或认可。

  答:(1)资产负债表的作用。主要表现在如下几个方面:①通过资产负债表,可以向报表使用者提供企业某一日期资产的总额,表明企业所拥有或控制的经济资源,以及这些经济资源的分布和结构。资产负债表是分析企业生产经营能力的重要资料。②通过资产负债表,可以反映企业某一日期的债务总额及结构,表明企业未来需要用多少资产或劳务清偿债务。③通过资产负债表,可以反映企业某一日期所有者权益情况,表理投资者在企业资产中所占的份额,了解所有者权益的构成情况。④通过对资产负债表的分析对比,可以了解企业的支付能力、偿债能力以及财务实力,并可以预测企业的财务发展趋势。

  (2)资产负债表的局限性。①资产负债表是以历史成本为基础编制的,它不能反映企业资产、负债及所有者权益的现时价值。②资产负债表不能提供关于非货币性的信息。③资产负债表所反映的信息存在不少估计数,这些估计数很难做到不受管理人员或会计人员主观判断的影响。

  (1)考核标准问题。员工考核的标准制订,既要切实可行,又要符合岗位工作实际,否则操作起来很困难,考核结果不能反映实际情况,造成工作失误。标准问题主要有标准不明确、不具体;标准主观性太强;标准不现实;标准的可衡量性太差等。

  (2)形式主义。有些员工或管理公司领导不了解考核的作用或以工作忙为借口,往往将考核工作作为应付式的例行公事,草率地对待考核工作。

  (3)好人主义。好人主义就是给每个员工打高分。这是一种在考核中常见的现象,经常发生在对管理人员和部门负责人的考核上。对部门负责人的考核,要选择一些原则性强、作风正派、敢于负责的普通员工与公司领导一起进行背靠背的考核。

  (4)集中趋势。集中趋势就是指在考核时,倾向于把被考核者的工作绩效集中于中间水平或者说平均水平,导致考核的不公。

  还有其他心理因素影响考核的客观性,如晕轮效应、首见效应、常知效应、近因效应、暗示偏差、情感因素等,这些些问题是员工考核中应注意克服。

  (1)目标激励。员工从事任何一项工作,都希望所在公司能有一个明确的工作目标,并引导他们围绕着这个目标去工作,最终实现这个目标。目标明确了,员工才能有奋斗方向和工作动力。

  (2)精神激励。榜样的力量是无穷的。一个单位主要领导的工作能力和人格魅力会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理公司的领导层和主要管理人员一定要处处以身作则,以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。

  (3)奖惩激励。人工作的目的主要是获得生存所需的物质基础。要充分体现多劳多得、不劳不得的公平分配原则,对工作表现突出、模范遵守公司管理规定、用户称赞的员工要给予一定的物质奖励。对工作不认真、不思进取、违反纪律、工作质量差等违背物业管理企业的经营管理目标和制度的行为要采取惩罚措施。

  (4)福利激励。与员工签订劳动用工合同,并为员工购买养老保险。同时,根据公司的经营状况,实行年终双薪、带薪休假、安排旅游、生日贺金、伙食补助、集中免费洗衣等福利措施来保障员工的利益,为员工解除后顾之忧,使员工全身心投人工作。

  (5)荣誉激励。对工作成绩优异、素质高、业务能力强的员工,要尽快晋升到高一级的工作岗位;对工作突出、模范遵守公司管理规定、用户称赞的员工授予优秀服务标兵、先进个人等荣誉称号。

  (6)参与激励。经常性地开展合理化建议活动,组织员工参与企业的各项管理工作,员工就会以公司为家,以主人翁精神投人工作,焕发出旺盛的工作热情。

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